Sicuramente uno degli elementi fondamentali per poter iniziare nel miglior modo la vendita o la locazione di un immobile è definire nel modo più preciso possibile il valore di mercato del proprio bene.
La valutazione e la perizia differiscono tra loro per la forma in cui sono elaborate: la valutazione è redatta utilizzando il metodo "sintetico", più semplice e meno tecnico mentre la perizia è generalmente formulata con il metodo "analitico" che consiste nel determinare il valore del bene attraverso l'elaborazione dettagliata tecnico-matematica dei dati e degli elementi che lo compongono.
Definire a priori che un immobile in una determinata zona ha un valore è senza dubbio un'operazione molto rischiosa poiché può provocare una sbagliata valutazione del bene e di conseguenza una perdita di tempo nel proporre l'immobile a prezzo "fuori mercato", rischiando pertanto di perdere potenziali acquirenti o locatari.
La valutazione o perizia di un immobile però non corrisponde solo alla semplice operazione matematica mq x prezzo al mq, bensì necessita di una conoscenza approfondita e completa del mercato, della presa visione dell'immobile ed infine del periodo in cui si vuol vendere e/o affittare.
Fatte le opportune premesse sembra doveroso dare dei parametri essenziali nella determinazione del più probabile valore commerciale del bene.
Innanzitutto viene presa in considerazione la superficie commerciale cioè la sommatoria algebrica delle superfici considerando l'incidenza % che esse hanno sul valore:
- Superficie Calpestabile: 100%
- Sup. occupata dai muri perimetrali confinanti con l'esterno o parti comuni: 100%
- Sup. occupata dai muri perimetrali confinanti con altre proprietà esclusive: 50%
- Sup. del balcone normale a sbalzo di compendio: 33% usato, 50% nuovo
- Sup. del balcone sfondato: 50%
- Sup. lastrico solare: 25%
- Sup. dei solai o cantine: 33%
- Sup.e delle taverne o mansarde (agibile): dal 40% al 60%
- Sup. del giardino di proprietà: dal 5% al 10%
- Box (media 15 mq.): valutazione a corpo
Definita la superficie commerciale vengono poi valutati il piano, l'esposizione, la funzionalità e ovviamente l'età e le condizioni interne ed esterne dell'immobile.
A garanzia di una corretta valutazione è necessario pertanto affidarsi ad un agente immobiliare competente ed esperto che operi nel settore da tempo, in modo che la valutazione sia formulata, oltre che in base alla capacità tecnica-teorica di quanto sopra enunciato, anche secondo quella sensibilità-pratica che scaturisce esclusivamente dall'esperienza, dalla perfetta conoscenza del mercato e delle sue, anche se lievi, variazioni e tendenze.
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